赣州木工培训学校,浅谈香港楼市崩盘启示

　　香港楼市泡沫

　　香港的房地产，从1960年开始起飞。如果从“起步价”开始计算，则一共大概升了200倍。你将它平摊到56年的时间中，平均每一年正好涨约10%

　　但是，毫无疑问的一件事。一般认为1991~1997这六年中，楼市升得特别厉害，大概升了四倍。或每年25%

　　事情的真正高潮，发生在1995年。仅仅最后的十八个月，楼价就升了+50%

　　我们知道，香港在1995~1997，是一个急剧上升的曲线。涨幅接近+50%

　　你甚至可以换一句话说，“香港楼市之后的跌幅，都是1995~1997二年内涨出来的”。

　　香港楼市从顶峰下跌到最低处，大约跌剩三成。按照我个人粗浅的看法，他大致可以划为三波。每一波都是七折，跌去-30%

　　当然，香港不是我的主场。谈上海楼市我能确信100%符合历史，香港毕竟隔远了一层。若有更专业大师，轻打勿拍。

　　三个30%，“CEO30%”+“暴涨30%”+“真跌30%”

　　它楼市中的第一个-30%，是CEO盘-30%。

　　我们知道，所有的楼盘，并非同步同涨同跌。楼盘之中，本身有笋盘有洼地，也有CEO盘和严重高估的陷阱。

　　香港楼市泡沫给我们的启示

　　问题一，你是买在传统成熟地段，还是“新兴”开发地段。你是买的二手老破旧，还是一手CEO。

　　如果你的回答是“新兴”地段。好比6W的唐镇，7W的张江，6W的森兰。买的又是仁恒，万科，绿地之类磨刀杀粉KFS。则你很有可能是“CEO盘”的牺牲者。你很有可能会比别人多跌一个-30%.

　　而如果你回答7W买的小陆家嘴。恭喜你，你过去本关了。

　　问题二，你是在2015.10之前买的，还是2016.02之后买的。

　　众所周知，2015.10~2016.02是一场+50%的巨型涨幅。当然，我并不是说这是我们的最后一个涨幅。

　　但是，套入到“三个70%”理论中去。如果你是大涨之后刚刚买入的“高位接盘”，则你会比别人多一个-30%的危险。

　　如果你不是顶峰买入的，恭喜你，第二关你也过去了。

　　问题三，如果回撤-30%，你能扛二年么。

　　如果问题一，问题二都难不倒你。则你的风险应该说已经不大了。

　　我们可以认为，房地产市场，最大的回撤大约可能估计或许不超过-30%。

　　房东并不愿意劈价卖。

　　最寒冷的严冬，也不过下跌-30%，持续的时间约二年。

　　此后就逐步回升。而且回升的速度还不慢。跌下来用了六年，升上去也只用了六年。连泡带沫全都还给你。

　　香港楼市所面临的降价潮与断供潮，会否传导至内地？业界存在不同看法。

　　“香港楼市和内地楼市的挂钩程度未必那么大，因为是两个不同的市场”，高力国际亚洲区研究行政董事卢永辉说，目前没有证据显示香港和内地的楼市有很大的关联性，但是香港和内地都要面临外围经济的影响。

　　特别是在美国退出量化宽松的大背景下热钱流走，如果随后加息，买家的借贷成本就会上升，地产发展商的发展成本也会上涨。“香港楼价目前已经见顶，一旦加息后香港楼价难免会进一步下滑”，卢永辉说。

　　潘永祥则认为，香港楼市对内地楼市的启示主要在心理层面。“香港地少人多，住也不够住了，楼价也不一定只往上走”，潘永祥说，内地整体的土地供应比香港多，供求关系整体也没香港那么紧张，“如果香港楼价大幅度下跌，内地投资者肯定会担忧”，潘永祥表示。