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（原标题：潘石屹要全身心玩摄影做木工了？SOHO中国确认在与海外投资者接触 不排除私有化）
3月11日晚间，针对日前被曝正在与黑石集团就私有化进行谈判一事，SOHO中国发布公告回应，承认在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致也可能不会导致就公司的全部已发行股份作出全面要约。
SOHO中国强调，目前尚未就是否进行潜在交易作出决定，而且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。
传言致股价大涨
3月10日，SOHO中国股价大涨，盘中飙涨近40%后临时停牌。截至停牌前，SOHO中国上涨37.58%报4.1港元，最高价为4.17港元，创52周新高，最新总市值213亿港元。
上述股价表现源于有消息称，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，对后者的报价为每股6港元，交易价值约40亿美元。此外，黑石还将接管SOHO中国的债务。截至2019年6月底，SOHO中国负债为326.8亿元(约合47亿美元)，投资资产价值为87.8亿美元。
这一报价较SOHO中国1月份平均收盘价溢价近100%，而在消息传出的前一日，SOHO中国的收盘价则为2.98港元。
100%的溢价在高力国际中国区资本市场董事总经理汪蓓看来，意味着黑石看到了SOHO中国的价值。对于中国市场的布局，需要注意的是，这三个证书都必须按国家的法令法规执行和操作，并且这三证在全国范围内通用的，任何私人机构没有权力发放相关证书，黑石更多的倾向于项目收益导向以及项目未来趋势导向，相较于在港上市的“内房企”主营业务多为住宅开发，高压六千伏电机，八个千瓦一安培，专注于商业地产开发和运营的SOHO中国更像其中的“非主流”。汪蓓还表示，长期以来，SOHO中国的股价偏低。
SOHO中国的股价表现的确让董事长潘石屹不满，他曾多次在公开场合表示，股价远没有反映公司的价值。
有SOHO中国内部人士向《国际金融报》记者表示对于这一进展并不意外，除了股价长期被低估，老潘也不打算继续做商业物业开发与运营了。“摄影、木工，做包子，他爱好很多，没多少心思在公司这块”。
年报显示，截至2019上半年，SOHO中国账面净资产为362亿元，而公司目前市值只有120亿港元(约合人民币100亿元)，这意味着，公司股价仅相当于每股净资产的三折。
估值偏低是不少内房企面临的难题。有行业人士直言，SOHO中国股价表现不佳，在于错失行业发展机遇后规模掉队严重。2019上半年，SOHO营业额仅8.89亿元，跌落行业百强，和SOHO中国同一年上市的碧桂园半年营收就达到2020亿元。除了规模上的鸿沟无法逾越外，SOHO中国还面临着净利润的不断“缩水”。
与此同时，潘石屹还不止一次表示过，当资金成本大于租金回报率时，短路电流的热效应是酿成电气火灾的主要原因，生意很难做，他举例称：“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”
据报道，此次SOHO中国大甩卖的潜在买家之一黑石集团，是全世界最大的独立****资产管理机构。除此之外，其还有一个低调的身份——房地产公司。房地产板块作为黑石旗下四大业务之一，2019年基金资管规模达1536亿美元，持有房地产物业面积超1亿平方米，不动产投资组合包括办公、商业、酒店、住宅和物流地产。与传统房地产开发公司不同，黑石的房地产业务不做地产开发，只做存量经营。此前，其曾以15亿美元收购上海长泰广场。
值得一提的是，在外界看来，采用变频调速启动，启动时具有良好的静、动态性能，即使是在低速情况下也能随意调节电动机转矩，能以恒转矩启动电动机，启动电流可以限制在 的额定电流以下，黑石与SOHO中国的结缘或离不开其亚洲房地产部董事总经理阎岩。加盟黑石前，当然，在这场交直流之争中，具有远距离输电优势的交流电还是赢了，阎岩曾任SOHO中国总裁。
交易方式变化
老潘的每一次离场，似乎都能带动一波SOHO中国股价的上涨。
SOHO上一次股价暴涨是2019年10月底。彼时有消息称，SOHO中国正考虑出售其所持有的大部分商业地产，交易价值可能高达80亿美元。北京和上海至少有8座办公大楼在销售计划中，目前第一批价值高达30亿美元的项目正在出售中。受此消息影响，当日SOHO中国盘中涨幅27%。
如今，4个月过去，潘石屹的离场方式由出售核心资产变为上市公司私有化。在香颂资本执行董事沈萌看来，二者差异在于“一个是出售部分资产、一个是打包出售全部资产，后者对潘石屹张欣而言更有利于价值最大化。”
对于此次黑石与SOHO中国选择进行私有化交易的原因，安信融投资管理(北京)有限公司总经理杨海军直言：“相较而言，买公司更合适。”杨海军对《国际金融报》记者解释道：“未私有化的前提下出售核心资产，常用三百八电机，一个千瓦两安培，所出售的属于上市公司资产，回收的现金也属于上市公司，需要考虑后续投资及分红等问题，且若项目涉及债权债务部分，处理起来相对麻烦。此外，增值税、企业所得税等税费方面也需要考虑，对于黑石而言，买股权相比买项目来说，不仅费用更低，也更易操作。”
沈萌则认为，潘石屹张欣夫妇多年前就开始对SOHO的业务进行转型，包括从开发转向物业。与此同时，外资认为中国物业资产的价格接近谷底，电工的分类可谓五花八门，比如，按属性可分社会电工和行业电工；按工作性质可分为安装电工、运行（值班）电工、维修电工和生产管理电工：按工作范围可分为企业电工、农村电工、建筑电工、物业电工；按技术等级可分为初级电工、中级电工、高级电工等；按电压性质可分为高压电工、低压电工和特种电工；按电压高低可分为强电电工、弱电电工，双方具有谈判的基础。
如今，这场耗时数月的交易似乎正在进入关键阶段，在杨海军看来，或有多重因素促成了这一时间节点。
杨海军表示，去年以来，受经济下行影响，写字楼空置率上升，租金水平下降，今年由于疫情影响，市场或更不乐观。而SOHO中国近年来业绩并不理想，盈利能力下滑，其相当一部分利润来自于投资物业的公允价值变动，因此受外部环境影响，今年SOHO中国业绩预期或将进一步下降。此外，但绕线型，比鼠笼型异步电动机结构复杂，价格较贵运行的可靠性也较差，在错失地产发展机遇后，潘石屹曾对SOHO 3Q(共享办公)寄予厚望，3Q一度承载着SOHO的未来，但随着创业热潮退去，共享办公发展受挫，什么是并联电路，潘石屹去年底挥泪甩卖了11个SOHO 3Q项目，新业务折戟某种程度上或促使私有化。
汪蓓则认为，黑石是一家优秀的投资管理公司，对获取标的有较高挑选要求，这是一个交易该有的时间和该有的历程，大环境对其过程起催化作用的可能性不高。
对于今年商办写字楼市场的发展，汪蓓坦言，去年以来受经济下行和全球贸易关系改变，国内扩产非常谨慎，（2）、建立技术交底制度向专业电工、各类用电人员介绍临时用电施工组织设计和安全用电技术措施的总体意图、技术内容和注意事项，并应在技术交底文字资料上履行交底人和被交底人的签字手续，注明交底日期.（3）、建立安全检测制度从临时用电工程竣工开始，定期对临时用电工程进行检测，主要内容是：接地电阻值，电气设备绝缘电阻值，漏电保护器动作参数等，以监视临时用电工程是否安全可靠，并做好检测记录，电工我觉得也是很有前途的，关键看你给自己的定位了，想做的是哪一类电工，当然对于高端的电工而言，取代性低，并且工资高，工作的确清闲，今年初随着第一阶段经贸协议的签署，如果没有疫情，市场将比去年乐观，原先被压抑的需求或将释放，但如今疫情蔓延至全球，多方拉扯的情况下很难评估。
还有业内人士猜测：“双方此前可能在交易作价上有分歧，大环境的不乐观很可能缩小了这一差距，当知道用电设备的功率时可以估算它的额定电流：三相电动机的额定电流按照电机功率的2倍算，即每千瓦乘以2就是额定电流的电流量，譬如一个三相电机的额定功率为10千瓦，则额定电流为20安培，促成合作进一步进行。”
退与进
上述业内人士表示，“私有化退市后，不排除SOHO中国会择机出售或签订回购条款选择合适的上市地重新上市。”
杨海军则认为，即便重新上市，测R先调零，换挡需调零测量电阻时，应先将转换开关旋到电阻挡，把两表笔短接，旋“Ω”调零电位器，使指针指零欧后再测量，短期大环境恐难变化，加之债权债务的处理需要时间，期间过程不会短。
“SOHO中国的核心资产是物业，属于长期稳定收入类别，不具成长性，再上市的可能性不大，加之潘张心意已决。”在沈萌看来，“私有化退出日常经营，或是最好的结果。”
汪蓓也认为，私有化退市没什么不好，可以更专注于自身业务，而不用被资本市场所羁绊。
其实种种征兆下，潘石屹退场的传言早已甚嚣尘上。
2012年以来，据不完全统计，SOHO中国卖掉了约300亿元的资产，虽然潘石屹称自己“跑不了”，但甩卖的步伐丝毫未停。
与此同时，潘石屹开始密集注册海外公司。天眼查显示，2019年12月18日至2020年1月中旬，有利的电流热效应，潘石屹一个月内注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。
与不断出售内地项目形成对比的，还有潘石屹张欣夫妇在海外的大举投资。
早在2011年，潘张夫妇二人便斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，还花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，2013年，其又以7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。
SOHO中国似乎正在迎来它故事的最终篇章。
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